“营改增”后地税机关代征哪些增值税？

　　财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第五十一条规定 营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

　　那么，这里所说的暂由地方税务机关代征的“纳税人销售取得的不动产”和“其他个人出租不动产”，究竟包括哪些项目呢？地方税务机关在具体实施征收时又该如何计征增值税呢？

　　一、地税机关代征范围

　　（一）所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个体工商户和其他个人，销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。

　　所称“取得不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

　　可见，暂由地税机关代征的不动产，基本就是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，俗称“二手房”。房地产开发企业销售自行开发的开发产品（商品房）不在此列。

　　（二）自然人个人出租住房、商业用房等不动产，应缴的增值税暂由地方税务机关代征。

　　二、出售不动产的税款征收方式

　　（一）按照5%先预征再申报

　　1. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），选择一般计税方法计税的。

　　2. 一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应当适用一般计税方法计税。

　　发生上述2项业务的纳税人，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　（二）先按照5%预缴再申报

　　1. 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用简易计税方法的。

　　2. 小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产）。

　　发生上述2项业务的纳税人，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　（三）按5%的简易征收率计税

　　其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　（四）个人出售住房的征免

　　1. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于上海市、上海市、广州市和上海市之外的地区。

　　2. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于上海市、上海市、广州市和上海市。

　　三、个人出租不动产的税款征收

　　（一）出租非住房 其他个人（不含个体工商户）出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

　　（二）出租住房 个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。